내달이면 새로운 생명이 태어나 이쁜 아기를 가족으로 맞게되는 고수익(32)·한알뜰씨(30). 아내인 한씨는 회사에 출산휴가를 제출하고 집에서 출산 준비로 바쁜 나날을 보내고 있는 반면 고씨는 다른 고민거리가 생겼다. 주택문제다. 이제 새로운 가족이 태어나는 만큼 본격적으로 ‘내집’ 마련에 나서야 한다는 생각이 들었다.

이들 가족이 지금 살고 있는 서울 용산구 18평형 아파트는 결혼 당시 마련한 전셋집.최근들어 전셋가격이 올라 이들도 여느 부부와 마찬가지로 걱정이 이만저만이 아니다. 계속해서 전세로 산다면 오르는 전세금 내기도 빠듯해질 것이기 때문이다. 이에 따라 고씨와 한씨는 곧 출산되는 자녀가 초등학교에 입학하기 전까지 내집마련에 나서야 한다는 생각으로 이것저것을 준비하기 시작했다.

○내집마련, 얼마나 걸리나

지방의 경우 일반적으로 부부가 맞벌이에 나선다면 내집을 마련하는 데 그렇게 오랜 시간이 걸리지 않는다. 하지만 서울 및 수도권에 거주하는 신혼부부라면 얘기가 달라진다.

지난 13일 민주당 이낙연 의원에 따르면 지난 1·4분기 도시근로자 가구의 연평균 근로소득이 4132만원이고 저축가능액이 805만원인 점을 감안, 정기예금 금리(4.13%)로 매년 저축할 경우 서울 강남 33평 아파트를 마련하는데 44년, 25평은 38.5년이 걸린다는 결과가 나왔다. 서울지역 전체로 따지면 33평 장만에 29.1년, 25평은 24.7년, 전국 평균은 33평이 18.6년, 25평이 15.2년 소요되는 것으로 추산됐다.

그러나 이는 무작정 월급만 가지고 단순 추산한 수치다. 내집마련에 실질적으로 발품팔아 나서게 되면 주택담보대출을 받거나 아파트 시공사측에서 제공하는 각종 금융 프로그램 등을 이용한다면 이 기간은 훨씬 단축될 수 있다.

○청약통장은 가장 확실한 내집마련 수단

불행히도 고씨와 한씨는 청약제도가 개편되는 2008년까지 주어지는 무주택세대주 혜택을 받을 수 없다. 정부는 2008년까지 만 35세·5년이상 무주택세대주에게 주택공급에 관한 규칙 제 15조에 의해 투기과열지구 내에서 분양하는 민간건설 중형국민주택 전용면적 25.7평 이하의 주택중 75%(만40세·10년이상 무주택자에게 40% 포함)를 이들에게 우선적으로 공급해야 한다. 이 법은 2007년 4월18일까지만 한시적으로 적용돼 고씨는 2007년에는 만33세로 이 혜택을 받을 수 없는 것. 때문에 오히려 고씨의 경우 무주택자를 위한다는 이 제도의 피해자가 돼 버리고 말았다.

그러나 고씨와 한씨의 경우 일단 대출이 끼지 않은 전세금이라는 종자돈이 있으며 부부 모두 청약통장을 갖고 있다. 이들 부부는 표에서 분류된 B·C·D타입에 해당된다. 4년 전부터 고씨는 청약부금을, 한씨는 청약저축을 꾸준히 납입, 둘다 서울지역 1순위 자격을 갖췄다. 고씨는 서울에서 분양하는 전용면적 25.7평 이하 민영주택 청약 1순위 자격을, 한씨는 서울지역에서 국민주택기금의 지원을 받아 분양하는 전용면적 25.7평 이하 주택 청약 1순위 자격을 갖추게 된 것.

다만 갈수록 서울시내에서 국민주택기금의 지원을 받아 건설되는 주택이나 주공아파트의 분양은 갈수록 줄어들고 있다. 때문에 청약저축의 실용성도 그만큼 떨어지고 있는 것. 그러나 전문가들은 첫집을 마련하기 위해서는 청약저축만큼 효과적인 것이 없다고 입을 모은다.

부동산 컨설팅회사인 유엔알 박상언 사장은 “서울지역에서 청약저축을 사용할 만한 곳이 줄어들고 있기는 하지만 청약저축은 청약예금으로도 전환이 가능하고 앞으로 뉴타운 개발이 본격화되면 국민주택기금을 활용한 전용면적 25.7평 이하의 주택공급도 많아지기 때문에 청약저축이 주택마련에 월등히 유리하다”고 했다.

○주택자금 대출은 어느정도까지

여기에 이들 부부는 종자돈도 1억원 선을 보유하고 있으며 대출도 받을 생각을 하고 있다. 결국 그동안 재테크의 결과<지난 시리즈 참조>로 비슷한 나이의 부부들보다 내집마련의 기회가 넓어진 셈이다. 서울에서 내집을 마련할 때 가장 중요한 점은 바로 대출이다. 집값이 ‘고공비행’한 지 오래되는 서울지역에서 순수히 자기자본만을 가지고 집을 구입한다는 것은 대다수 시민들에게 불가능한 일이다.

부동산 전문가들은 서울에서도 지역에 따라 주택구입시 대출 규모가 달라진다고 말하고 있다. 서울 강남 지역의 경우 대출 원금과 이자부담이 맞벌이 부부의 월소득의 40%, 강북은 30%를 넘지 말아야 한다고 지적한다. 예컨대 맞벌이 부부의 월소득이 600만원이라면 강북의 경우 2억원 이상까지 대출이 가능하다는 얘기다.

하나은행 백영 역삼PB(프라이빗뱅킹)센터 팀장은 “대출부담이 다른 이유는 집값 상승률도 다르기 때문”이라며 “이 정도까지 대출을 해도 집값 상승분이 상쇄를 할 수 있다”고 설명했다. 다만 제2금융권에서 주택담보대출시 시세의 80%선까지 대출해주는 경우도 있지만 이는 고려하지 않는 것이 좋다. 제2금융권은 금리도 높을 뿐 더러 무엇보다 시세 5억원 짜리 집을 구입하면서 4억원을 대출하는 것은 대출부담이 너무 크기 때문이다.

○내집마련 첫 출발, 미리 준비해야

당장 주택 분양가가 너무 높아보이고 종자돈이 없다고 아예 주택 분양에 관심을 끄고 청약에도 나서지 않는 것은 좋지 않다. 무엇보다 많이 알아야 많이 보이는 것이 ‘부동산’이기 때문이다.

내집마련정보사 함영진 재테크팀장은 “주택가격이 비싼 것은 사실이나 당장 종자돈이 없다고 해서 주택 구입에 대해 아무것도 준비하고 있지 않는다면 내집마련의 시기는 점점 멀어지게 된다”며 “종자돈을 만드는 신혼시기에 인근에서 주택분양을 한다면 모델하우스를 수시로 들러 상담을 받아보는 것도 전체적인 전략을 세우는 데 도움이 되기 때문에 내집마련 전략에서 중요한 일”이라고 조언했다.

실제 지금 구입할 집이 아니더라도 이렇게 준비를 해야 막상 첫 집을 마련할 때 유용한 정보인 투기과열지구 1순위 배제여부와 건설사와 금융권에서 대출은 어떻게 되고 얼마를 준비해야 하는지에 대해 손쉽게 대처를 할 수 있다. 고씨와 한씨는 이렇게 첫 아이가 출산하기 전부터 내집마련에 나서면서 꿈을 키워가고 있었다. 무엇보다 이들 부부가 가장 먼저 합의를 본 것은 장만한 이들 가족의 첫 집은 공동명의로 하기로 한 것이다. 이렇게 하면 부부가 서로 평등한 입장에서 생활을 할 수 있는 데다 차후 양도소득세 등도 줄어드는 감세효과까지 볼 수 있기 때문이다. 재테크 부부답다.

(2006.10.19 파이낸셜 타임즈)

※ 딱 내 얘기네.. 내 평생 집을 살 일은 없다.. 라고 생각했는데.. 그 놈의 아.파.트 때문에 요즘 아주 머리가 다 지끈지끈 아플 지경이다.. 돈이 많으면 금융부담 없이 오르던 말던 산다지만.. 그런 것도 아니고.. 그렇다고 지금처럼 살자니.. 소음과 공해 같은 육아에 적합하지 못한 환경때문에 고민이고.. 이러지도 못하고 저러지도 못하고.. 집 값들은 다 미쳐서 매물은 없고, 계속 가격은 뛴다는데.. 어디가서 한 두푼도 아닌 수억을 만들 것이며, 어디가서 안판다는 넘 후려쳐서 싸게 사겠는가.. 그것도 30평 이상짜리로만..ㅎㅎ

앞으로 어떻게 먹고살아야 하나.. 서른 중반이 되도록 생각이 많구만.. 아파트란 넘은 덩치만큼 만만치가 않다. 누구처럼 많이 벌어 이자내고, 기저귀 사고, 적금+보험+부모님 용돈에 십일조까지 내도 돈이 펑펑 남는다면 모를까..

10월이 다가도록 추워지지 않는 날씨처럼 2006년의 부동산 체감온도는 어설픈 생활인에겐 무더위만 같다.

그나저나 그림으로 따지면 난 도대체 무슨 타입인거야… 뎅장할..